atian998发表于2010-04-10 11:47|

尽管两会传递出稳房价的信号，但两会后重点城市房价却普遍上涨，而北京的房价更是不断飙升，领涨全国。业内人士认为，与2007年那轮调控烘箱不同，此轮调控房价非但没有下跌，反而不断上涨，与当前整个宏观环境仍然较为宽松有关，最重要的原因还是钱太多，另外，背后的体制问题也是关键。如果房价继续快速上涨，不排除政府会有真空烘箱更严厉的措施出台。

　　重点城市房价普涨

　　经过了2月的“春寒”，3月的楼市微波干燥开始回暖，特别是在两会后，不但成交量环比快速回升，成交价格更是普遍上涨。有报告显示，春节后，全国重点城市的成交量已经连续五周回升，而且两会后重点城市一手、二手房价普涨，其中，北京、杭州、上海等一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%，其中微波灭菌一线城市上升53%，二线城市上升23%。

　　：这不是传说:昆山房价破万

　　1上周楼市回暖势头明显，国泰君安的报告显示，上周一手房成交量环比快速回升，其中，北京、广州、深圳领涨。12城市成交量环比上升24%，其中一线城市环比大幅上升41%。8个城市成交均价同比上升52%，其中一线城市上升64%，二线城市同比上升36%。

　　值得注意的是，北京近期房价飙升，两会后半个月成交均价上涨了16%，重点区域房价涨幅更猛。特别是3月15日望京地王拍出后，周边二手房烘箱报价猛涨。北京中原三级市场研究部的数据显示，目前，望京地区的二手房报价在2.2―2.3万元/平米，比15日前上涨了15%。而受通州新城规划的影响，通州地区的二手房报价已达到1.7―1.8万元/平米，比两会前上涨了20%，地铁工业烤箱周边的二手房报价更是达到1.9―2万元/平米。

　　北京市统计局数据显示，前两个月，北京市干燥箱四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，五环内新盘已开始突破2万元/平方米，而六环路外房价也首次破万元大关。

　　调控房价不降反升

　　尽管从去年底开始政府出台了一系列调控房价的措施，但是此轮调控并没有像2007年那轮调控效果明显，房价不但没有下跌，反而继续上涨。

　　北京大学房地产研究所所长换热器陈国强接受证券时报记者采访时认为，与上一轮调控比，政府的经验更加丰富，政策的针对性更强，信贷、税收、土地、保障房建设等政策力度都是前所未有的，但仍未达到预期的效果，是板式换热器多方面因素造成的。

　　陈国强认为，外部经济环境的影响很重要，在当前实体经济尚未真正回暖的情况下，财富最大化效应使更多的钱流向房地产市场。同时，空气预热器货币政策虽然有所收紧，但仍较宽松，而2007、2008年整体宏观政策是很紧的。他认为，除了外部经济环境，信贷宽松、通胀预期加大、开发商资金充裕、对后市预期乐观等都是影响此轮房价上涨的因素。

　　关键是要加大供应量

　　陈国强认为，房价上涨背后的制度性因素是关键，如果土地出让方式不改进，住房保障体制不完善，财税体制不改变，其他政策对解决高房价无济于事。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌也表示，2008年楼市的低迷，与世界经济危机的外部因素有很大关系，当时的整个经济是下行的。而现在是后危机时代，经济处在新的上升周期，世界环境不同，宏观经济不同，调控的方向也不同，因此，跟2008年是不同的情况。“房价的上涨是供求关系决定的，现在刚性需求仍很旺盛，但是土地供应不足，而且买房的钱很多。”顾云昌说，这背后存在体制性原因。

　　顾云昌还表示，目前最重要废气焚烧炉的问题是要加大供应量，而不只是调整结构，应该加大供给与调结构并举，同时抑制投资投机性行为，才能真正解决高房价的问题。

　　业内人士认为，北京等一线城市房价上涨过快，其原因是地王对房价尤其是二手房价的拉动作用、销量环比上升，可售量不足，开发商捂盘和采用饥饿式营销等销控手段、产业资本继续投资商品房。而现在购房者房价上涨预期已形成，供不应求局面已经加剧，房价未来一段时间仍有上涨压力，而一线城市房地产发展对二线城市楼市的带动作用已经显现。(证券时报)

　　昆山房价破万这不是传说

　　尽管昆山房价以年均16%的速度快速板式换热器增长，但对于昆山的购房者来说，望着身旁上海高达2万/平米的房价，心中不由的生出些许欣慰。如果有一天，当你环顾昆山的楼盘时，突然冒出某楼盘售价“破万”，请您千万不要惊慌，这不是幻觉、不是炒作，这更不是一个传说。

　　经历了2009年33%的狂飙，昆山房产均价彻底“破六”，直逼七千。进入2010年之后，大环境层面国家宏观调控不断，小环境观望情绪浓厚。尽管如此，昆山房价依旧没有停住前进的步伐。当网络上已经开始炒作国家首轮调控失败时，开发商的御用文人们再次显示了笔杆子的力量，板式换热器此时的昆山房价在供求失衡的市场现状下，涨价成为唯一的方向。当然，部分开发商的捂盘惜售依旧在继续，充足的流动资金让他们坐等房价上涨。一度被人淡忘的地王地块，从今年起逐步入市，“地王”效应正在显现。精装房顺应了房产发展的潮流，但有时候也难免会沦为炒作涨价的噱头。

　　上万的房价不再是一线城市的专利，因为昆山即将上演。在开发商欣喜若狂的背后，购房者依旧只能将怨愤发泄在网络，任志强曾说80后制造了保温水箱网络民怨，但请问：现实中又如何才能发泄?“破万”楼盘的出现，会不会勾起其他开发商乐于狂欢的神经，会不会引爆新一轮的投机热潮，这些只能让时间回答。当民众还在为总理那句“一定行，不行保温水箱也得行”的决心叫好时，却发现身边的一切仍然在照旧。总理没错，市场经济没错，合理涨价更没错，错就错在商人唯利是图的本性不锈钢水箱没有受到道德及法律的约束，错就错在地方政府依旧将开发商当成自己的座上宾而非普通百姓。调控一调再调，房价越调越涨，这似乎已经成为中国房产无法跳出的怪圈。中国房产未来在哪里?没人敢给予答案。

　　昆山即将破万的楼盘，只是个案，整体房价与万元门槛还有距离。这些万元楼盘都是定位高端，或是拥有绝佳的区位地段优势。就性价比而言，在昆山楼盘中就是佼佼者。这些楼盘主要集中在花桥、开发区两个区域，这两个区域是现今昆山房产市场上最热门的两个区域，房价增速较快，投资气氛浓厚。这些万元楼盘都将会在年内入市，将会挑战一般购房者的承受极限，是否会引起市场跟风涨价潮，还需市场检验。(365地产家居网)

　　涨价成石家庄楼市主旋律业内支招抑制房价

　　就备受舆论关注的智能温控仪房地产信贷问题，中国银监会有关负责人2010年3月26日表示，已对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求，包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信等。

　　这位负责人还强调，此举旨在配合国务院整顿房地产电脑温控仪市场秩序，查处房地产企业违规行为。

　　他证实，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作，包括四个重点要求。

　　从省会的楼市来看，一直热处理设备是地产企业在主导着这个市场或者说主导着房价。而地产企业决策者们的观点，也将直接引领市场的走向。此时，面对复杂的政策影响，听听决策者们的声音，恐怕比任何对市场的分析和猜想来得更直接。

　　如果说前期一系列关于拿地的，密集的地产调控政策只是个开始的话，那么最近国家终于从信贷方面有所动作，开始规范房地产业的另一个命门：信贷。作为业内人士是如何看待的呢?

　　规范是健康发展的前提

　　对于此次的信贷政策的调整，省会地产业内人士和决策者们大多有预期，普遍表示该政策对于省会这样的二、三线城市短期影响并不大。而规范信贷绳式加热器和提高信贷门槛包括国企、央企的退出，或将引发省会地产行业的再次洗牌。

　　中铁北京景旭房地产开发有限公司石家庄分公司(以下简称景旭地产)总经理关爱民认为，从自己的经验来看，任何政策的影响都会在一到二年之间，而市场总会围绕着自己的基本规律来运行。他表示：“作为我们来说，开发项目没有贷款，基本不受信贷政策的影响。”

　　卓达集团整体策划推广部的杨凤斌主任则认为，该政策有利于引导市场健康有序的发展，有利于良好的地产投资环境的营造。而对于诚信企业来说，应当是利好。河北金城房地产开发有限公司(以下简称金城地产)董事长金利华表示，土地和信贷政策的叠加效应有可能引发省会地产业界的重新洗牌。而开发果岭湾的河北盛泽房地产开发有限公司(盛泽地产)总裁邓智仁则表示，政策的影响要靠相关部门的执行力，否则也会流于形式。

　　价格趋势稳中有升

　　谈到石家庄的房市，业界普遍履带式加热器认为尚无或者泡沫的程度并不大。中铁景旭地产的关爱民认为，省会的房价与全国大城市相比并不高。而且随着对大城市地产政策调控的深入，二三线城市的地产将迎来空前的繁荣期，价格上涨是必然的。他认为在未来三年内，省会房价还将上浮。

　　河北金城地产的金利华也表示了相同的观点：与其他同等城市相比省会的房价并不高。如果没有“三年大变样”形成的大量供应，省会的加热器房价会更高。按照他的观点，既便是房价不动，以目前通胀的水平，要保持原有利润，房价也要正常上涨。卓达集团的杨凤斌认为，目前省会楼市还算处在理性的范畴里，没有那么大的泡沫，未来省会房价会呈现稳中有升的发展趋势。

　　观点争锋：

　　叶檀：楼市2011年崩盘一说不靠谱

　　网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。

　　中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。

　　但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。

　　从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。

　　货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。

　　从今年2月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。新加坡私宅的价格一般都在1000新元/平方尺(约人民币53000元/平方米)，首尔的一套90平方米履带式加热器的普通住房大约4亿到5亿韩元左右(约人民币3万元/平方米)。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价。目前，东京中心区域楼价在人民币6.1万元/平方米左右，还没有达到其泡沫经济破灭之前的最高价格12万元/平方米。

　　中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明保障住房不足，而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。

　　：楼市不会崩盘房价也不会大跌

　　2中国不会重蹈日本的覆辙，通过人民币贬值和升值制造泡沫或挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低陶瓷电加热器到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50%。为保护企业，日本央行将贴现率由5%下调至2.5%，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。

　　日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，日经指数狂涨。日元价格的扭曲，使日本经济处于长期低迷状态。

　　中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%，力图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以及房地产市场的演变，房地产2011年崩溃说不靠谱。(大洋网-广州日报：叶檀)

　　房价高企，需回归消费本性

　　在今年的政府工作报告中，温总理曾表示要坚决遏制高房价，并认为政府有能力在未来几年内让房价回归到一个合理水平上。不过，从目前针对高房价的治理药方来看，似乎与市场和社会公众的预期仍存在着一定的差距。

　　这是因为，目前针对高房价开出的诸多药方，其实没有比“国十一条”增加多少内容。在“国十一条”中，试图通过增加住房供给，改变住房生产结构(以中小套型为主)，鼓励自住型住房的消费、信贷及税收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房价。从某种程度上讲，这些房地产调控政策对遏制部分城市的高房价会有些作用，但要想从根本上遏制国内的高房价或挤掉“房地产泡沫”并非易事。

　　事实上，目前出台的这些房地产调控政策之所以成效有限，是因为这些政策假定的前提条件与现实生活相差甚远。例如，这一假定影响深远，即由于住房市场的供求关系失衡――住房需求的过大或住房供给的不足，是导致房价过高或房价快速上涨的主因。因而，增加住房供给，就可以遏制高房价。

　　但实际情况是，在中国房地产市场中，由于住房投资需求非常旺盛，加上刺激投资需求的部分房地产政策难以改变，这使得住房投资需求变得无限大，即便住房供给增加再多，我们仍然无力遏制高房价。比如，部分过度优惠的房地产政策，导致了2009年住房投资需求的过度增长及房价的快速飙升。

　　因此，试图通过增加住房供给成功遏制高房价，其前提条件是必须遏制住无限的住房投资需求，同时要鼓励住房的消费需求，使国内房地产市场真正转变为由居民消费主导的住房市场。

　　此外，“国十一条”中还有一个假定也值得关注。该假定认为，购买一套住房基本上就是住房消费而不是住房投资。其实，这个假定也不成立。以美国为例，95%以上的居民只购买一套住房，但为什么美国还会发生金融危机呢?问题的根源在于，美国居民将购买的那套住房也用作投资了。由此观之，如果中国居民购买的一套住房也用作投资，我们同样要采取相应的税收政策予以约束与限制。否则，这将助长投机炒作。

除了部分房地产调控政策失效外，中央政府有意愿或有决心遏制高房价，除了部分房地产调控政策失效外，中央政府有意愿或有决心遏制高房价，但房地产行业的既得利益集团、地方政府也会制造各种言论暗示房地产市场不用调整，它们也会采取不同的方式抵制房地产市场的任何调整。因此，短期内我们根本就无法解决中国的高房价问题。

　　在笔者看来，要想遏制国内的高房价，关键是我们要让国内房地产市场不再继续成为可以利用政府优惠政策进行炒作的赚钱场所，应该回归房地产市场的消费本性，即由居民消费主导的住房市场。

　　要让国内房地产市场回归消费本性，首先要通过公共决策来明确中国房地产市场的发展宗旨。比如，不再将房地产业定位为国民经济的支柱产业，或为土地财政“添砖加瓦”，而是把房地产市场界定为绝大多数居民有能力购买的安全、舒适的住房市场，或言消费主导的市场。由此，围绕着这个发展宗旨，制定相应的房地产政策和制度法律，促进中国房地产市场的健康持续发展。

　　反之，如果对中国房地产市场的发展宗旨定位模糊，如不明确界定住房的投资需求与消费需求，不实现严格限制房地产投资(或把房地产当作赚钱工具)与鼓励居民住房消费并举，那么不同的部门、不同的既得利益集团就会利用房地产发展政策的模糊性“大牟其利”，甚至还可能将既得利益逐步制度化。

　　因此，从根本上来说，要遏制当前房地产市场存在的高房价，国内房地产市场有必要真正回归到其消费的本性。这样，一直困扰当前中国房地产市场发展的高房价问题就会“迎刃而解”，中国房地产市场也将迎来健康持续发展。